Logements vacants à Montpellier : Les impossibles solutions

lundi 10/03/2014 - mis à jour le 11/03/2014 à 18h32

A Montpellier, le parc immobilier est touché par un fort taux d’inoccupation. A quelques jours des élections municipales, les logements constituent un enjeu électoral majeur dans une ville marquée par une démographie en expansion.

Une population en hausse constante –plus de 13 500 nouveaux habitants entre 2008 et 2011. Des quartiers entiers qui sortent de terre, comme à Port Marianne, mais qui ne suffisent pas à contenir la demande. Montpellier manque de logement. Pourtant, paradoxe, la capitale du l’Hérault connait un niveau de vacance des biens immobiliers privés particulièrement élevé. Selon les chiffres de l’INSEE de 2010, 13 327 des 148 960 logements montpelliérains étaient ainsi inoccupés -plus de 8,9%- soit le deuxième plus fort taux parmi les grandes villes françaises, juste derrière Nice.

Bien qu’existants à Montpellier, les phénomènes qui expliquent d’habitude la vacance d’un logement n’y sont pas particulièrement développés. Pour la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie), ces causes sont les délais de rénovations dans les HLM, les familles qui héritent d’un bien sans pouvoir l’occuper et, principalement, la peur du mauvais payeur. A Montpellier, les logements sociaux ne restent jamais inhabités plus de quelques mois tant la demande est grande (70% de la population est éligible à l’accès au logement social). Les héritages inoccupés sont quant à eux extrêmement difficiles à répertorier et aucun chiffre n’existe à ce sujet. Reste l’insolvabilité des locataires. Pour Florent Sernoux, de l’ADLI 34, « elle impacte encore peu sur la vacance, même si cela augmente ». La ville est marquée par une forte demande de location portée par les étudiants, qui disposent souvent de garants. Le propriétaire montpelliérain est donc assuré de trouver preneur et de toucher son loyer au début du mois.

La raison pour laquelle le pourcentage de logements vacants à Montpellier est de 2,1 points supérieur à la moyenne nationale se trouve dans la vétusté d’une partie de son parc. Depuis ces sept dernières années environ, le nombre de logements neufs a grandement augmenté, bénéficiant de la loi Scellier (remplacée depuis par la loi Duflot). Les prix ont alors connus une forte hausse. Afin de rester attractifs, les propriétaires de logements anciens ont dû remettre leurs biens aux normes. Des travaux longs et chers (sur les salles d’eau ou l’électricité) que nombre d’entre eux n’ont pas osés entreprendre. Ainsi, en 2009, 3 800 logements en état de vacance dataient d’avant 1948.

De la difficulté de mettre en œuvre une action publique efficace

Pour Augustin Chomuel, directeur de l’ADLI 34, chaque propriétaire a ses propres raisons de mettre ou pas son logement sur le marché. « C’est du cas par cas. Il est très dur de recenser ces habitats et donc d’agir pour qu’ils soient disponibles à la location ». Les services publics peinent ainsi à justifier un tel taux de vacance et préfèrent mettre en avant leur arsenal de dispositif. La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) est appliquée dans la commune, sans toutefois avoir fait les preuves de son efficacité. Les collectivités locales ne possèdent pas de droit de préemptions sur le parc privé. Les mesures sont donc principalement incitatives.
A la Mairie, on recense les logements vacants pour envoyer un courrier au propriétaire, l’appelant à le mettre sur le marché. Sur environ 1500 lettres, les services municipaux ne reçoivent qu’une dizaine de réponses. La ville organise aussi, une fois par an, un forum "Clé-propriétaire" pour « expliquer comment rénover son appartement et attirer les locataires ». Des rencontres qui ont, de l’aveu même de la Mairie, peu de succès.

Frédérique Touraine, pour l’Agglo, détaille quant à elle les subventions versées conjointement par la communauté urbaine et l’Agence National de l’Habitat (ANAH). Le programme "Rénover pour un habitat durable et solidaire" prévoit le financement de la remise aux normes de 456 logements anciens sur cinq ans, à hauteur d’entre 30% et 80% du montant hors-taxe des travaux. L’ANAH participe ainsi par un montant de plus de 1 786 000 jusqu’en 2017. « Les aides aux propriétaires privés peuvent permettre d’éviter qu’un logement ne devienne insalubre et ainsi pouvoir le remettre sur le marché ». Intermédiaire de l’Etat, l’Agglo reverse aussi des aides aux bailleurs sociaux (OPH-ACM) pour les même raisons. En contrepartie, les loyers doivent être maintenus plus bas que la moyenne. Un système jugé efficace par les associations.

La troublante gestion de l’immobilier public

Les pouvoirs locaux affichent leur bonne volonté. Mais donnent-ils l’exemple avec les logements publics ? Christelle Tomatis, des services du Patrimoine à la Mairie, ne ment pas concernant les HLM : « Les logements sont quasiment tous occupés, sinon ça ne serait pas rentable. Les autres sont en rénovation ». En effet, seul 1% du parc public est vacant, soit 200 logements sur l’Agglomération.
Pourtant, une enquête de Lyon Capitale sur les logements d’instituteurs évalue à 38% à Montpellier le nombre de ces biens publics inoccupés en Janvier 2013. C’est sans compter les autres bâtiments appartenant à la Ville, Région, Département, à la SNCF ou au CHU qui restent vacants pendant des années. Florent Sernoux explique : « Il existe des contraintes techniques pour parvenir à mettre aux normes un bâtiment laissé longtemps à l’abandon. Les coûts pour les faire accéder au marché du logement sont prohibitifs ».

Fréderic est membre du Collectif des Mal-logés. Eux, à leur échelle, ne voient rien des politiques pour le logement menées par les collectivités. Mais ils sont bien au fait des maisons ou logements individuels publics habitables et inoccupés. « Le Public se comporte comme le Privé. Il spécule. La Ville, l’Agglo et les Finances Publiques sont les plus gros propriétaires de Montpellier. Sur le long terme, il est plus cher de louer un logement, avec les charges que cela comporte, que d’attendre qu’il prenne de la valeur ». Il serait donc plus rentable de vendre les bâtiments en profitant de l’augmentation des prix de l’immobilier, que d’investir dans une remise aux normes des logements existants. La vacance serait donc entretenue artificiellement à des fins comptables. Pour Augustin Chomuel, on n’assiste pas tant à de la spéculation qu’à une volonté de renflouer les finances publiques en période de rigueur budgétaire. Une rapide visite sur le site internet des cessions immobilières de l’Etat permet de trouver une vingtaine de bâtiments ou bureaux sur Montpellier appartenant à des ministères. Ils sont mis en vente plutôt que rénovés ou convertis en logements.

C’est du côté des citoyens montpelliérains eux-mêmes qu’il faut regarder pour trouver des volontés de se réapproprier le patrimoine. L’exemple de l’association des riverains de Haut-Boutonnet s’emparant de la destinée de l’ancienne maternité est significatif. Cette clinique, située au nord-est du centre historique de Montpellier, va devenir sous l’impulsion de ses voisins une maison des associations et accueillera des commerces et des logements. De même au Parc Montcalm, où la Mairie a racheté les terrains de l’ancienne caserne de l’Ecole d’Application d’Infanterie (EAI) pour les transformer en 16,2 ha d’espaces verts et 3000 logements. Qui se souvient qu’avant cet ambitieux projet, un mouvement syndical et associatif s’était formé pour réclamer la transformation de l’EAI en logements étudiants ?

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